En Suisse, la vente d’un bien immobilier entraîne souvent une taxation spécifique : l’impôt sur les gains immobiliers(aussi appelé impôt sur le bénéfice immobilier). Il s’applique aux particuliers comme aux sociétés lorsqu’ils vendent un immeuble faisant partie de leur fortune privée.
Bien comprendre son fonctionnement permet d’anticiper le montant dû, de prévoir la trésorerie nécessaire et parfois de différer l’imposition grâce à un réinvestissement.
Comment est calculé le bénéfice imposable ?
Le bénéfice imposable correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition, corrigée des impenses(dépenses ayant augmenté la valeur du bien) et des frais de transaction. La loi vaudoise, par exemple, définit le gain imposable comme « la différence entre le produit de l’aliénation et le prix d’acquisition augmenté des impenses ». Cette règle se retrouve dans la plupart des cantons : les frais de notaire, de registre foncier, les travaux d’amélioration et les frais de courtage viennent s’ajouter au prix d’achat pour réduire le gain imposable. À l’inverse, le prix de vente peut être minoré des commissions et frais liés à la vente.
Quand peut-on reporter l’imposition ?
Dans certains cas, la loi prévoit un report (remploi) :
- Héritage, donation, transferts entre conjoints.
- Remembrements fonciers.
- Vente d’une résidence principale suivie de l’achat d’une nouvelle résidence principale en Suisse.
Conditions du remploi
- Le vendeur et l’acheteur du bien de remplacement sont la même personne.
- Les deux biens servent d’habitation principale.
- Le gain est réinvesti totalement ou partiellement dans le nouveau bien.
- L’achat de remplacement doit intervenir dans un délai de 2 ans (jusqu’à 5 ans à Genève).
- Le nouveau logement doit être situé en Suisse.
Ces barèmes varient fortement d’un canton à l’autre : un même gain sera taxé environ 135 000 CHF dans le canton de Berne après 10 ans et 99 000 CHF après 20 ans pour un bénéfice de 500 000 CHF. À Zurich, des réductions de 5 % du taux s’appliquent après 5 ans, 8 % après 6 ans, 11 % après 7 ans et 50 % après 20 ans de détention. En revanche, dans le canton de Vaud, le taux de base est de 30 % et peut descendre à 7 % après de longues années de détention. L’objectif est d’encourager la détention à long terme et de limiter la spéculation.
Conditions du remploi
- Le nouveau logement doit être situé en Suisse.
- Le vendeur et l’acheteur du bien de remplacement sont la même personne.
- Les deux biens servent d’habitation principale.
- Le gain est réinvesti totalement ou partiellement dans le nouveau bien.
- L’achat de remplacement doit intervenir dans un délai de 2 ans (jusqu’à 5 ans à Genève).
Attention : le report n’est pas une exonération définitive. L’impôt différé sera dû lors de la revente du nouveau bien, s’ajoutant au nouveau gain.
Exemple pratique
Un propriétaire genevois vend son appartement et réalise un gain de 300 000 CHF.
- Il réinvestit 200 000 CHF dans une maison → cette partie du gain est reportée.
- Les 100 000 CHF restants (non réinvestis) sont immédiatement taxés.
Lors de la revente ultérieure de la maison, le gain reporté s’ajoutera au nouveau bénéfice pour le calcul de l’impôt.
Points clés pour bien gérer l’impôt sur le bénéfice immobilier
- Vérifier le prix d’acquisition : si le prix d’achat n’est plus connu, certains cantons acceptent d’utiliser l’estimation fiscale datant de plus de dix ans comme base
- Déduire toutes les impenses : travaux d’agrandissement, rénovations, frais d’acte et commissions réduisent le bénéfice imposable
- S’informer sur le barème cantonal : les taux et la durée de possession requise varient fortement. Par exemple, à Genève la charge fiscale tombe à zéro après 25 ans
- Anticiper le report : pour bénéficier du remploi, il faut respecter le délai fixé par le canton et déposer une demande auprès des autorités fiscales. À Genève, une demande de révision peut être déposée dans les cinq ans après la vente
- Prévoir la trésorerie : l’impôt sur le gain immobilier est souvent consigné chez le notaire au moment de la vente pour garantir son paiement. Le vendeur doit donc planifier son financement, car la somme immobilisée ne sera restituée qu’après l’installation dans le nouveau logement
Conclusion
L’impôt sur les gains immobiliers en Suisse est un facteur clé lors d’une vente. Son montant dépend du gain réalisé, de la durée de détention et du barème cantonal.
Grâce à une bonne préparation et, dans certains cas, au report d’imposition via le réinvestissement dans une nouvelle résidence principale, il est possible d’optimiser sa fiscalité.
L’accompagnement d’un spécialiste immobilier et fiscal est fortement recommandé pour sécuriser la transaction et limiter l’impact de cette imposition.
Article par Katia Cid
Fondatrice de Projesteam et responsable des ventes et locations
